הסכמים קבלניים או הסכמים לביצוע עבודות הם הסכמים שבהם המזמין מתקשר עם צד שלישי (קבלן) על מנת שיבצע עבודה/שירות תמורת תשלום, כאשר בין המזמין לבין הקבלן לא מתקיימים יחסי עבודה.
- הבסיס לחישוב התמורה – פאושלי, מדידה, רג'י?:
בישראל, קיימים שלושה סוגים עיקריים של הסכמים, והאופי שלהם נובע מאיך מחשבים את התמורה שצריך לשלם לקבלן הראשי/קבלן המשנה.
סוג 1 – הסכם "פאושלי":
הסכם הקובע כי תמורת ביצוע העבודות ישולם סכום קבוע. במסגרת הסכם זה, המזמין נותן לקבלן את התכנית והמפרטים, ועל בסיסם הקבלן נותן הצעת מחיר שתשקף את העבודה לביצוע הפרויקט (כולל חומרים, כ"א ורווח קבלני).
בהסכם כזה יש חשיבות יתרה להגדרת המסמכים שעל בסיסם ניתנה הצעת מחיר, וחשוב להתייחס למקרים של שינויים תכנוניים והשפעתם על הצעת המחיר שניתנה. כמו כן, אין חשיבות למדידה של הכמויות ביחס לעבודה הנכללת בתכולת העבודה המפורטת בתכניות ובמפרטים המצורפים להסכם.
סוג 2 – הסכם מדידה:
הסכם שהצעת המחיר בו מפורטת, בדרך כלל, על כתב כמויות שבנוי מסעיפים, וביחד לכל סעיף קיים פירוט של כמות ומחיר לכל יחידה. כתב הכמויות מסופק על ידי המזמין ומצורף להסכם. ההסכם גם כולל מפרט טכני ותכניות. לרוב, המזמין קובע במסגרת ההסכם שהמחיר שמציע הקבלן עבור סעיף בכתב הכמויות כולל את כל העבודה הדרושה, גם על בסיס תכניות העבודה והמפרטים. על כן, במקרים אלו יש לשים לב שכתב הכמויות משקף את כל העבודה והחומרים הדרושים לביצועה. במסגרת ההתחשבנות הסופית, התמורה מתבססת על המדידות של העבודה בפועל.
סוג 3 – הסכם משולב – הסכם "פאושלי" בשילוב עם "מדידה":
רוב ההסכמים הפאושליים הם הסכמים משולבים. כך, לעניין תכולת העבודה כפי שהיא מתוארת בתכניות ובמפרטים שצורפו להסכם – התמורה היא "פאושלית", ולגבי עבודות נוספות או עבודות חריגות, בדרך כלל קיים מנגנון שקובע כי עבודות אלו יהיו על בסיס מדידה וכי המחיר בגינן ייקבע בין הצדדים או יתבסס על מחירון דקל בהפחתה של 10% – 12%.
סוג 4 – הסכם לפי יחידת זמן:
מכונה גם הסכם "רג'י". הקבלן מבצע עבודה או מספק שירות, ומקבל תמורה על בסיס יומי/חודשי.
2. מועד תשלום התמורה – גב אל גב / אישור פיקוח?
הסכם קבלניים גם קובעים את מועד תשלום התמורה, כלומר: מתי התמורה תשולם לקבלן. לעניין המועדים לתשלום התמורה, קיימים בישראל בעיקר שני סוגים של תשלום:
"גב אל גב":
סעיף לקביעת מועד תשלום התמורה הפופולרי ביותר בהסכים קבלניים.
הרעיון בתניית גב אל גב הוא כי קבלן המשנה יקבל את התשלום תוך X ימים מיום שבו הקבלן הראשי יקבל את התשלום מהיזם בגין אותן עבודות. תנייה זו מגנה באופן ברור על הקבלן הראשי, וקובעת כי הוא לא ישלם מכיסו כסף, עד שלא יקבל את התמורה בגין העבודות של קבלן המשנה מהיזם. חשוב לומר, כי פסיקה עניפה בנושא קובעת כי תניית גב אל גב איננה פוטרת את הקבלן הראשי מתשלום התמורה לקבלן המשנה, והיא לא מגנה על הקבלן הראשי מהתחייבותו החוזית לשלם לקבלן המשנה.
מילים אחרות: תניית גב אל גב קובעת מתי תשולם התמורה לקבלן המשנה, ואיננה דנה בשאלה האם תשולם לו התמורה. כך, במקרים שנידונו על ידי בתי המשפט, נקבע כי גם במקרה בו היזם מעכב או שולל תשלום לקבלן הראשי בשל נסיבות שאינן קשורות לקבלן המשנה (למשל: טענות של המזמין ביחס לעבודות שבוצעו על ידי הקבלן הראשי או קבלן משנה אחר), עדין קבלן המשנה זכאי לקבל את התמורה בגין עבודתו מהקבלן הראשי.
אישור חשבון חלקי/הגשת חשבונית:
קיימים מקרים מסוימים, בדרך כלל בעבודות בהיקף קטן (מבחינת התמורה ו/או מבחינת משך ביצוע העבודות) שהקבלן הראשי מוכן לשלם לקבלן המשנה את התמורה בגין ביצוע עבודות תוך x ימים מיום שהמפקח אישר את העבודות שבוצעו על ידו ו/או x ימים מיום שהוגשה חשבונית שאושרה על ידי המפקח.
3. תכולת העבודה:
תיאור תכולת העבודה הוא עניין חשוב ואף קריטי בהסכם, ובדרך כלל היא מוגדרת בנספח להסכם – תכניות, מפרטים או כתב כמויות. יש לקרוא את תכולת העבודה ביסודיות ולוודא שתכולת העבודה תואמת את הצעת המחיר שניתנה. תכולת העבודה חשובה גם להסכמים פאושליים – כדי לוודא שהמחיר הקבוע שהוצע משקף את מכלול העבודה, וגם להסכם מדידה – לוודא שהסעיפים בכתב הכמויות כוללים את כל העבודה שמפורטת במפרטים ובתכניות.
4. לוח זמנים:
התקופה המוגדרת בהסכם לביצוע הפרויקט היא חשובה ביותר. יש לבדוק את הזמן הצפוי לביצוע הפרויקט, ובכלל זה יש לבדוק גם האם הזמן הצפוי לביצוע הפרויקט הוא סביר, והאם ניתן לעמוד בו או שהוא מתעלם מעבודות שיש לבצע ואשר זמן ביצוען הוא ארוך יותר. כמו כן, יש לבדוק את ההוראות בהסכם ביחס לשאלה מה קורה במצב בו לוח הזמנים הוארך בשל נסיבות שלא תלויות בקבלן, האם קיים מנגנון לקבלת תמורה נוספת או פיצוי וכו'. כמו כן, חשוב לשים לב לצו תחילת העבודות, שכן מועד זה הוא מקור לחלק מהסכסוכים בין קבלן למזמין ביחס ללוחות הזמנים. באותו עניין, יש גם לשים לב שאכן התחילו העבודות במועד שנקבע, ולראות האם קיימת הוראה ביחס לשאלה מה קורה אם לא ניתן להתחיל את העבודות במועד שנקבע לצו תחילת העבודות בשל נסיבות שאינן תלויות בקבלן.
5. שינויים, עבודות נוספות או עבודות חריגות:
בכל פרויקט (או לפחות ברובם המכריע) יש לבצע שינויים בתכניות ו/או תוספות. השינויים הללו משפיעים על תכולת העבודה, ולכן חשוב כי ההסכם יכלול סעיף המתייחס להגדרת שינויים ותוספת והוראות ביחס לזכאות של הקבלן לתמורה בגין שינויים ותוספות אלו. אם ההסכם אינו כולל סעיף הקובע כיצד מתקבלות הוראות ביחס לשינוים, עבודות נוספות או חריגות, וכיצד מאשרים את התמורה בגין אלו, עלולות להיווצר מחלוקות שיביאו לבזבוז של אנרגיה וזמן על ניסיון להגיע להבנות ולהסכמות.
לסיכום,
יש סעיפים נוספים וחשובים במסגרת הסכם קבלני, כגון: ביטוח, שיפוי, נזקים, אחריות לליקויים ועיכובים ועוד. אלו הן רק נקודות שיש להתייחס אליהן בבואכם להתקשר בהסכם לביצוע עבודות. בכל מקרה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין על מנת לוודא שתינתן לכם הגנה וזכויותיכם תשמרנה.